Si vas a hacer una reforma integral de una vivienda (un piso amplio, un chalet, una casa o un adosado), la documentación necesaria es mucho más sencilla de lo que suele pensarse, siempre que cuentes con una empresa que gestione el proyecto de forma integral.
En la práctica, para empezar una reforma integral, hay tres elementos clave.
1. Licencia de obra del ayuntamiento
Es el trámite principal y obligatorio para poder iniciar la obra.
- En reformas integrales de cierta envergadura, lo habitual es necesitar una licencia de obra mayor.
- En reformas sin estructura, algunos ayuntamientos permiten obra menor o declaración responsable, aunque depende del alcance real de la intervención y de la normativa municipal.
Este punto no tienes que decidirlo tú: lo determina el proyecto técnico y la normativa del ayuntamiento. El equipo que gestiona la reforma se encarga de analizarlo y tramitarlo correctamente.
2. Proyecto técnico o memoria técnica
Es la base sobre la que se solicita la licencia y se ejecuta la reforma con garantías.
¿Qué se exige actualmente?
- Proyecto técnico visado (arquitecto o arquitecto técnico)
- Obligatorio cuando hay estructura, cambios importantes de distribución, actuaciones en fachada o ampliaciones.
- Memoria técnica
- Suficiente en reformas integrales sin estructura, aunque sean completas.
Este documento define con precisión:
- La distribución de la vivienda.
- Los materiales y acabados.
- Las instalaciones (electricidad, climatización, fontanería…).
- El cumplimiento de la normativa vigente.
En reformas de nivel alto, siempre se recomienda trabajar con proyecto, incluso cuando no es estrictamente obligatorio. Aporta control, orden y evita imprevistos.
3. Documentación básica del inmueble
Esta parte suele ser más sencilla de lo que parece. Aunque ahora mismo no tengas toda la documentación a mano, se obtiene fácilmente y forma parte del inicio normal de cualquier reforma integral bien planteada.
- Escritura o nota simpleSirve para acreditar la titularidad del inmueble.
- La escritura se entrega en el momento de la compra.
- Si no la localizas, la nota simple se solicita online al Registro de la Propiedad en pocos minutos y resume los datos esenciales de la vivienda.
- Referencia catastralIdentifica oficialmente el inmueble ante el ayuntamiento.
- Suele aparecer en el recibo del IBI.
- También se puede consultar gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro con la dirección de la vivienda.
- Planos existentes, si los hayPueden proceder del proyecto original, de una reforma anterior o de documentación facilitada por el promotor o el propietario anterior.
En muchas viviendas, especialmente las más antiguas, los planos no existen o no están actualizados.
Si es así, no supone ningún problema: se realiza un levantamiento de planos previo al proyecto para trabajar con información precisa y actual.
Nada más. No hay que reunir “papeles raros” ni enfrentarse a trámites interminables. En una reforma integral bien gestionada, este paso es rápido y forma parte del arranque natural del proyecto.
Según el tipo de vivienda
Si se trata de un piso en comunidad
Además de la licencia municipal, puede ser necesario:
- Comunicar la obra al administrador de fincas.
- Contar con autorización de la comunidad solo si se interviene en elementos comunes.
- Respetar las normas internas (horarios, accesos, uso de zonas comunes).
Si se trata de un chalet o vivienda unifamiliar
Puede requerirse un análisis adicional:
- Comprobación urbanística.
- Normativa municipal específica.
- Estudio de ocupación, retranqueos o ampliaciones.
- Revisión ambiental o paisajística en casos concretos.
Todo este análisis no recae sobre ti: lo realiza el equipo técnico que dirige la reforma desde el inicio.
Instalaciones y certificados (al final de la obra)
No es algo que tengas que preparar previamente, pero conviene saber que forma parte del proceso.
Tras la reforma pueden emitirse:
- Boletines eléctricos.
- Certificados de climatización.
- Legalización de instalaciones.
- Certificados finales de obra, si procede.
Todo ello se integra dentro de una gestión profesional y coordinada de la reforma.
Presupuesto y contrato: lo que realmente te protege
Más allá de licencias y documentación, lo más importante para ti es contar con un presupuesto bien definido.
Un presupuesto profesional debe dejar claro:
- Qué trabajos se realizan y cuáles no.
- Materiales y calidades.
- Plazos de ejecución.
- Precio.
- Garantías.
En proyectos llave en mano, todo esto queda definido desde el inicio.
Puedes entender el proceso completo aquí: Fases de una reforma integral.
La realidad: no deberías ocuparte de nada de esto
Si estás en la fase final de decisión, este es el punto clave:
En una reforma integral bien planteada, no tienes que gestionar trámites ni documentación.
Un único equipo se encarga de:
- Proyecto.
- Licencias.
- Documentación.
- Ejecución.
- Control y entrega final.
Eso es lo que aporta tranquilidad, orden y seguridad durante todo el proceso.
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